兩會言論破陣·房屋之困
導語

    房產稅,對大眾來說並不陌生。在上海重慶兩個城市,房產稅征收試點已有三年,各地蓄勢待發,準備條件也已陸續完備。

    去年初冬的十八屆三中全會被視為是大刀闊斧扯開膀子改革的一次標杆性會議,全會的「碩果」——《全面深化重大問題的決定》中寫着:加快房地產稅立法並適時推進改革。

    這不由得讓人疑問:房產稅試點進行如何,是否將擴至全國?房產稅調控作用如何,是否影響到房價?

 

責編:鐵言
    「房產稅」,這種說法其實早已不新。房產稅,是一項有年頭的稅種。早在歐洲中世紀時,房產稅早就作為一種稅收手段而被廣泛應用着。並且有着種類繁多的名號:窗戶稅、灶稅、煙囪稅等等,這些稅種都由房屋的外部建造結構為標準。
    在浩瀚的中國曆史進程中,漢武帝曾經向全國的業主征收過稅:土地、牲口、農具、馬車、奴隸、丫鬟奶媽子等等都被估價,統統捆綁按2%繳納稅收。這是十分廣義的「財產稅」,不僅僅包括房產稅。
    在公認的曆史譜係上,中國房產稅的真正起源在唐朝。唐德宗時代,國事的分崩離析讓國庫虧空、國家空虛,一項能迅速聚財的稅收手段被急速推行:間架稅。按房屋質量好壞,多則上繳兩千文,差也要繳五百文,中不溜的要繳一千文。稅務人員上門驗房,按房屋好壞、房間數量報價,市民需要按期按數繳納。

    之後在北宋初年大戰南漢時期、清朝前期康熙平定三藩期間都曾有過類似的「房稅」、「屋稅」,但大都是一次性的,用來彌補戰爭開支,並沒有成為係統性有管理的房產稅。

    不同於還在蹣跚學步的「中國新式房產稅」,西方國家的房產稅則是由來已久,並已經成熟和諧的運行着。

    房產稅是美國的一項傳統稅收,地方政府根據各自實際情況來確定稅率並依法征收,而所收之稅也主要用於當地的教育及公共服務。各州各地的稅率都由當地根據財政需要而具體制定,靈活和自理的制度讓房產稅隨着時間和地區的不同而波動,並和諧運行着。在墨西哥,房產稅經曆了漫長的過程和變革,並已形成一套較完善的征繳體係。墨西哥的房地產稅稅率很低,政府正在發愁如何用很低的稅率來刺激停滯的房地產市場。
    而在俄羅斯,上世紀90年代初剛納入征收範圍的《自然人房產稅法》也是按房屋好壞來評估稅率,而這位鄰國的煩惱則是:房產估價過低,繳稅額過少。
    而在日本,至今也並未單設房產稅作為獨立課稅,而是將房產作為固定資產一齊征收「固定資產稅」。

 
周期的「廛布」,唐朝的間架稅,清朝初期的「市廛輸鈔」、「計檁輸鈔」,清末和民國時期的「房捐」等,都是對房屋征稅。中華人民共和國成立後,規定全國統一征收房產稅(圖為新中國時期最早的房產證。) 
 
 
 
從發達國家經驗看,美國推出房產稅主要是為了增加地方政府財政收入,德國開征房產稅則主要是調節收入分配,這些國家推出房產稅後,都沒有帶來房地產價格大幅下降的局面。
    2011年1月28日,上海和重慶先吃螃蟹開始實行房產稅改革。這項以房屋為征收對象的課稅的目的是希望以此為杠杆,為加強房產的管理,提高房產使用率,控制固定資產投資規模和配合國家房產政策調整,並合理調整房產所有人和經營人的收入。

    上海試點征收房產稅的對象是本市居民第二套購房和非本市居民新購房起算,稅率為0.6%,重慶征收對象為獨棟別墅高檔公寓及無工作戶口無投資人員的第二套購房,稅率為0.5%~1.2%不等。兩個身先士卒的城市用了完全靈活獨立的征稅標準。

    2013年2月,國務院出台五項加強房地產市場調控的政策措施。要求按照保持房價基本穩定的原則,制定並公布年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
    在北京通州區工作的小孫為此糾結不已。去年底,工作滿5年的他終於具備了購房資格,準備購買二手房。今年初,好不容易選到心儀房子的他趕上了「國五條」出台,雖然選的房子是滿5年的「免稅房」,而且購房合同已經簽訂,但房主一定要再加價10萬元。
    而征收房產稅的傳聞又不絕於耳,「萬一北京也征房產稅,我趕上房產稅出台再過戶,那以後豈不是要年年繳稅。」小孫覺得,雖然都說房產稅可能會降房價,但如果讓自己年年交稅,還是不劃算。
    早在2010年,上海市就流傳着「最新樓市調控細則」:或將在一定時期內,限定居民家庭購房套數,暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房,並將按不同住房銷售價格確定土地增值稅預征率。在同年舉行的「假日樓市——2010上海房地產秋季展示會」上,展會現場購買冷清,4天的「假日樓市」有14萬人次觀展,卻是「只看不買」。

    而上海先行試點房產稅,亦有不少人反對:試點將增加企業和居民負擔,並在短期內推高房價,這可能削弱上海的「城市競爭力」。

    北京市稅務部門有關負責人也表示,房產稅推出後,老百姓從現在的無稅養房,變成納稅養房,短時間內必定難以接受。

 
2011年1月上海開始試點征收房產稅,至同年5月,上海稅務部門共認定應征房產稅的住房7000多套,而試點開始三個月後的入庫稅款只有百萬元左右。
 
 
老百姓從無稅養房,變成納稅養房,房產稅的征收讓很多人心裏難以接受。
    按房屋征稅的消息在民眾間引起討論,大部分質疑的聲音在於:征收房產稅,是否是為了多收錢?
    2011年1月,重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫,其稅款為6154.83元;2012年上海是全年房產稅征收款共計24.6億元,占上海總體財政收入的0.66%。
    這筆看起來並不少的稅款,征收之後作為何用並沒有具體的說明和歸置,而自家掏錢買的的房產還需要繼續交錢養房的轉變讓很多百姓心有質疑。這房產稅是怎麼收的,怎麼用的,是否公平,是否合理的疑問並不能全部得到解答。
    征收房產稅,到底是為了調控房價,還是增加政府稅收?
    (1)針對哪種「房」征收?
    現在實行的房產稅征收辦法有兩種模式:上海模式和重慶模式。
    上海模式是,不管你之前有多少套房,只要你今後不買房則不計算房產稅,而若上海市民再次購房或非本地市民新購房則都要算房產稅;而重慶則是考慮要考慮已有的房產,並且主要針對高檔住房,在政策出台時會計算個人的房產稅。兩種模式是相互考量,也是一種遞進。
    然而,針對誰收,實在沒法全國統一說清。
    (2)稅率是高是低?

    假設房產稅率很低,房地產價格上漲率高於該比率,則該稅率對抑制房地產投機並無實質意義,房價還會繼續上漲;而如果稅率過高,又將很大抑制人們的購房興趣,不利於房地產行業的穩步發展,另一方面來說,中國的經濟增長在很大程度上依賴房地產業的發展,這將不利於整個經濟發展。
    因而,房產稅該多收少收,也說不清。

    (3)在房屋價值,如何合理估計?

    房產稅是針對房屋而收的,而房產得價值具有很強的不確定性。地理位置,城市級別,房屋區位、房型、周邊環境、物業設施、甚至屋內設計裝飾等等因素都會影響房屋的估價,,如何動態合理地評估房屋價值將是一項浩大的工程。
    若正確估價,則工程浩大;若大概估價,則可能導致不公。實在算不清。

    (4)房屋定義定數,怎麼完成?

    一個人名下有多少套房?一個家庭有多少套房產?全國總共有多少套房?人均住房面積是多少?房屋是用來商業經營或是公用還是空置?這些問題都是房產稅征收的參考標準,卻也都是很難準確完全掌握的信息。

    希望用房產稅去有效控制房價和管理房產,還需要一個鬆緊結合的稅制方案,而不是目前只有僅僅針對購買行為或保有房產開征的簡單稅種。而短期內實現全國開征面臨着法律、現實操作等等的障礙。
    住房城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示,逐步以房產稅取代現有的土地出讓金和房產開發交易環節稅費,這個大方向是明確的,但房產稅改革影響重大,需要通過試點不斷摸索經驗,短期內全面開征房產稅的條件並不具備。
    在「頂層設計積極立法的同時,先摸着石頭過河」是目前的最好方式。
    從發達國家的經驗來看,完善稅制、促進房地產價格穩定、開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現實來講,開征房產稅還是浩大的工程,需要解決的問題很多很多。
    全國各地房市情況不一,各城市各區各樓盤情況也不盡相同。在西方國家較為成熟的房產稅制度中,征收和應用多交由地方自行管理。房屋的定價、房產稅的征收、稅收款的應用都做到了較為合理分明的「取之於民用之於民」。而具體到中國,則是十分浩大和繁瑣的程序,發展成熟尚待時日。
 
房產稅的主要作用在於調節收入分配,提高土地利用效率。
 
 
 
實施房產稅,重點難點還是在稅率標準以及征收範圍如何定。
 
 
 
「中國未來的房產稅改革,絕不可能覆蓋低收入人群。房產稅改革應該是堅持只調節高端,這個非常重要。」財政部財政科學研究所所長賈康這樣認為。
    房產稅在上海重慶的試點已經進行了3年,而隨着房產稅擴圍的腳步越來越近,社會公眾對房產稅推出後房價的走勢和房市的影響議論紛紛。許多購房者改變了原有的購房計劃而觀望等待,希望房產稅真正推廣之後能降低房價,從而減輕購房負擔。
    而更直觀和快速的影響則是:租房市場。
    許多擁有多套房產的房主擔心持有成本增加而要求提高租金,租房者希望房產稅能夠促使擁有多套房產的房主將空置房間盡快推向市場並降低租金。
    中國房地產市場的現狀是,炒房者、投資者手握多房,剛需者無法找到合適的房屋或買不起需要的房屋,從而使得炒房潮和空置房很多。而房產稅,就是應該從此處入手,向「房多多」征稅,將空置房激活,將房市穩住。
    很多恩愛的夫妻居然忽然之間都離婚了?
    這不是什麼婚姻問題也不是什麼離婚傳染,卻是在公布了房產稅的征收細則之後,擁有多套房產或者想要購買第二套房產的家庭想的「奇招」。
    本來有一套房,夫妻倆離婚之後男方再買一套房,躲過了征稅時間之後再複婚,這樣一個家庭就擁有了兩套房產而避過了「房產稅」。
    這樣奇葩的為買房而「假離婚」的經曆居然在上海等地試點征收房產稅之後密集爆發,「假離婚」的邏輯程序確實躲過了房產稅征收的程序,卻也讓房產稅征收工作陷入了尷尬。
    不僅如此,在二手房交易中,拆分交易價格以做低房屋的網簽價格,進而壓低交易差價,也成為房屋交易雙方應對房產稅政策的「招數」,屢試不爽。
    有錢有「招數」的購房者依然購得了多套房產,炒房拋售房產的投資者也「投機」賺得了房款。
    房產稅的征收試行在爭議和尷尬中模糊進行,而更讓局勢迷惑的是,依舊勇猛直前的房價。
    專家、分析師、研究員等等都在紛紛語言:房價高低還是取決於供求關係,無論從發達國家的已有經驗和還是中國試點城市的經驗來看,並不能指望房產稅成為降低房價的利器。房產稅的落地,並不能對房價市場起到大起大落的影響作用。
    2013年,我國高單價、高溢價地塊頻頻出現,多個城市「地王」紀錄被刷新。部分城市土地市場的溢價率已超過100%。地價持續上漲,房地產市場調控再次面臨看漲預期衝擊。
    在這種情況下,許多人開始期待新的調控政策出台。能夠真正既「穩」又「慎」的落實房價調控。
 
擁有大量庫存和空置房的炒房客與房產商,或許真的害怕收稅。因為一旦收稅,有錢人買房子的欲望將受到致命的打擊。而炒房客為了減少支付成本將不得不大量售房,由此或將帶來短時期內的房價下跌。
 
 
 
房產稅確實不是降房價的利器。不過,在拿不出其他「利器」的情況下,只要科學合理,特別是對準「房多多」,它也能成為一個利器。

    3月3日,兩會現場,記者千辛萬苦圍堵到政協委員、住建部部長姜偉新,在百般追問、吞吞吐吐間,姜偉新三緘其口不得已只擠出一個詞:雙向調控。

    「雙向調控」意味着什麼?要怎麼調控?依舊是個謎面。

    試點征收房產稅已有三年的上海和重慶,或許最有發言權。政協委員、上海市政府參事張泓銘悵然談到:「樓市調控就是要長效機制和短效機制結合運用。長效機制係統的推出非一朝一夕,並且推出後是否成功也需要時間檢驗。在長效機制係統並未推出及成功之前,還應有所動作。」

 

2014年,你覺得中國房價會大起大落嗎?

不會
說不清