香港樓市博弈論/祥益地產總裁 汪敦敬

  市場是充滿人性的,市場的本質就是博弈。筆者提出的其中一個較多人引用的概念就是“樓價是準買家板塊和業主板塊的博弈結果”。

  香港市場有170萬個可售單位,這些可售單位的業主,他們都會有其主觀願望令到市場在不同階段有不同變化。更復雜的是業主之中亦包括不同層面板塊的現實和心理上的互動關係,例如當劏房租金呎價高於豪宅租金的時候,我們不容易能夠期望到租金會下跌。當車位往往也兩、三百萬一個的時候,我們又怎可能要求上車盤是相若價錢呢?以上的互動相互關係不是紙上談兵的學説或者理論可以解決到。

  上星期的專欄中,筆者説到置業者買得物業之後往往有四個階段,第一階段“短線獲利”,很多人有了物業後都會追求短期獲利(包括短炒)。第二個階段是“長揸”,有了底氣便會追求放長線釣大魚。第三個階段是“增持”,即是集郵式置業了。第四個階段就是“止賺”,止賺就是更上一層樓,追求更好的願望。本文是想用這四個階段來比喻政府推出多年的樓市辣招面對的博弈處境。

  當2010年政府在配合量化貨幣之下出辣招,抑制了很多短期購買力。短炒從此逐漸銷聲匿跡,於是業主們的心態就由第一階段(短線獲利)高速被趕入了第二階段(長揸),人人長揸樓,長揸物業最着數。當然無人放盤,息口低,風險低,增值力高。所謂“瞓覺中也在賺錢中”,無人放盤自然樓價再上。

  二手缺盤房價乾升

  也因此,政府在成功抑制短期炒賣下,也一手鼓吹了業主進入了第二階段,製造了缺貨效應,逐漸令市場走向乾盤時代。之後幾年,有很多人埋怨及抱怨樓價愈來愈高,另一方面現實中市場是不會停止的。這些長揸的人的財富也不斷升值,升到一定程度的時候就會進入第三個階段“增持”。2017年下半年開始是第三個階段的時刻,供滿樓,儲蓄增長的購買力,自然更容易得到銀行的垂青以更平的息口向他們招徠,雖然按揭成數不多,但平息低成數不就是資產上的完美黃金比例嗎?

  安全謹慎的槓桿滾雪球,產生多年後愈來愈多增持的購買力,這個就是我們所説的財富效應,亦算是父幹一族購買力的來源。當然,最後這些業主都會去“止賺”階段,當有資產者揸的物業愈來愈多的時候,他們就樂意將部分資產“止賺”。當去到有一日愈來愈多人想止賺,令放盤量多過成交量的時候,樓價就會反而因“止賺”普遍而得到抑制甚至輕微下調,和1997年的大量“止蝕”是一個相反的處境。

  天有幾高?問君能知幾多重!地有幾厚?問君能測有幾深!筆者所知的樓市變化確已比大部分人多許多,但面對市場我仍應該謙虛自重。希望筆者用這份謙虛自重的心去回應很多人以為“一招可以打殘樓市”的謬誤吧!

責任編輯: 大公網

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