以房產信託緩解上車之痛

  祥益地產總裁 汪敦敬

  2009年後,在環球量化貨幣之下香港政府推出了“樓市辣招”,於是在錢多、貨少、成交少,市場成交自然會價升量跌,樓市去除了泡沫、炒家,成為低借貸的市場。私樓轉流率由2004年至2010年的平均8.5%急跌到近四年的3.6%。減少了的成交當中除了炒賣外還有多少剛需?減少了炒賣成交筆者同意是健康的,但是減少了的剛需成交,這些剛需是不會消失的,只是被隱藏了,最後在積聚之後一樣會爆發出來,甚至市場會出現報復式反彈,這個是筆者為未來樓市所擔心的。

  樓市被“樓市辣招”變得更加固若金湯,筆者認為2017年的9月之前是屬於前辣招時代,但是市場的轉變並不到此為止,是會持續發展下去,成為了現在的後辣招年代。

  當大部分業主供滿樓之後,被抑壓的有資產者購買力續強大,出現細胞分裂。所謂父幹一族的急升、買車位,往往其實都是原本強盛的購買力在沒有出路情形之下衍生的新需求。當樓市辣招令成交很少,供滿樓的人愈來愈多時,有資產者的已可徹底取代傳統以正常入息收入為主的購買力,而供滿樓的人他們的財務能力也在一段時間之後,透過更易的借貸衍生第二波的購買力。於是樓市辣招的入市門檻只限制了需要借貸的“窮人”入市,市場就成為了有資產者的天下。

  購買力強,成交少下,樓價就容易製造了“井噴”效應。筆者認為樓價未來只會升得更急,因為財富效應的購買力源於資產上升,資產上升得愈大愈快,購買力就衍生得愈急,“不買樓的風險”是歷史上最高。

  堅持加大房屋供給

  筆者更想討論一下解決方法,樓價高的問題既然是源於量化貨幣,解決的方法重點也在於量化,我們應量化資產去應付量化的貨幣,只是在現實中並不易做到,M3(泛指總存款量)可在數年間以倍數增長,但真實的資產尤其是房地產打造得必然慢過量化的貨幣,也不可能如量化貨幣般倍增,加上香港近年在政治上的內耗,曾出現“逢政府的任何建議必反的困局”,要快且大量增加的只有類似房產信託基金的“紙磚頭”。如果我們增加資產的比例是少於資金氾濫的話,樓價就自然如過去幾年般“硬上升”。

  筆者在2012年提出政府應將居屋的未補地價部分證券化,成為房產信託基金,就優先配售給從未上車的人士認購。樓價至今已升130%,如果當時政府接納這個建議,相信一些儲錢中的年輕人可以免去追車之苦。只有將資產證券化才可以令大量未置業或者正在努力儲錢的人是可以及早掌握到量化貨幣下的上升資產,不單可幫到很多人解決上升的問題,亦令到很多人可以分享到經濟成果,筆者認為這個方向政府現在做仍然來得及,在資金仍然是有大幅氾濫的風險下,我們不應該認為樓價可以自動停止上升。

  當然,最正本清源的解決方案仍然是大量興建實質的房產供應,市民尤其是年輕人應該大力支持政府海量地去開發土地。

責任編輯: 大公網

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