M3減少!樓市現危機/祥益地產總裁 汪敦敬

  圖:市場有分析意見認為,今年住宅樓價有機會升兩成起至三成

  最近有報道筆者對樓市今年的看法,是以“居屋樓價升四成”作標題。雖然內文是報道準確的,都是基於“住宅樓價今年可升兩至三成,居屋更可升多一成”的觀點,但以最高點為標題,本人認為需要撰文補充一下,“樓價升三成”的資訊是“我有信心的樓價升幅”,但是“樓價升兩至三成”的資訊就是“兩成是我最有信心的樓價升幅,如果市場利好因素強勁的話,樓價最高有機會去到三成”。這個三成就不是一個筆者認為最大機會出現的指標了。

  今年樓價可升三成

  筆者多年來都是逆市唱好的,多數都是人人看不好的時候,我列舉數據提醒“不買的風險”,笑罵由人,只是想講真説話。但到了今日,已經多了不少人信任筆者的評論,反而令我如履薄冰。評論樓市會影響小市民的決定,是認真的事,不應該投機,所以更加要在傳遞看法的同時,增加讀者的風險意識。

  筆者認為今年住宅樓價有機會升兩成起(至三成),給讀者的資訊是樓市的上升因素比2017年更強勁。

  必須提醒大家,投資在未贏之前,先要懂得計輸,反覆盤算要應付可能會出現的風險,這樣才可以稱為“無得輸”。只有追求“無得輸”才有條件長勝。在勝者來説,“打輸數”是為了贏。

  若在這個時段去“計輸”,其中一個可能令樓價下跌的因素就是資金流出,正正因為筆者認為今年流入香港的資金應不斷增加。我們更加要看數據,筆者的“M3定律”就是認為M3(泛指總存款量)增加將令樓價面對上升壓力,相反若減少便有下跌壓力。如果有一日M3真是持續下跌,我們就應該改變對樓市的評估了。

  偏偏近期資金流動真的有所變化,近日政府公佈了去年11月的M3減少,但有傳媒報道“M3于11月份下跌5.9%”,這資訊並不全面,筆者的看法如下:

  (1)M3在10月急升了3.5%(總數14萬億)後,在11月下跌了2%(總數13.7萬億);

  (2)下跌5.9%是M3中的港元部分,但港元存款其實在10月是增加了6.1%;

  (3)外幣M3其實仍在持續增長中,11月增加了2.4%;

  (4)11月總體M3雖然按月下跌2%,但仍是歷史次高;

  (5)港元M3與去年同期比較增加11.6%,總體M3則增加9.2%,外幣增加了6.7%。

  美國縮表不及預期

  筆者的結論是11月的所謂M3減少,其實是源於10月的港元存款大增,11月只是回順到原來的上升軌道,即是説如果不計算10月的突然增加表現,其實資金仍在上升軌之中。

  至於是什麼因素令到10月的港元存款大增,是否因為10月底的新股效應(當月的新股貸款轉化為活期存款,直至認購活動完結)這個答案筆者不是太有興趣追隨,因為我只是樓市專家,本分只是想弄清楚影響樓市的現金流狀況而已。當然,M3的數據,我們要緊密跟進,以防資金流出,我們可及時通知讀者。

  説到現金流,我們不能不討論一下縮表,不少人擔心美聯儲未來縮表的增大。因為踏入2018年1月份,按原計劃,美國縮表將由2017年10至12月每月100億增加至200億美元,即一月份至三月份共縮減600億美元。不過,我們看看頭三個月美國的縮表情況,相信大家也可鬆一口氣。截至去年12月27日,聯儲局資產負債表規模,對比九月尾,只縮減了70億美元,遠遠未達到縮減300億美元的目標。

責任編輯: 大公網

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