樓市銷售延續弱勢 房價走向還看供給

  圖:中國住房市場存在嚴重的區域結構錯配,中心城市需求快速增長但土地供給明顯不足,邊緣城市則面臨中長期需求下降和潛在供給過剩的壓力

  近期監管層嚴查消費資金違規流入房地產市場,引導熱點城市首套房貸利率普遍上浮5%至10%。展望明年,在房地產調控從緊和貨幣金融政策穩健中性基調下,一二線城市需求在短期內仍將被顯著抑制,價格或延續略跌狀態。但社會對中心城市房產資產配置和財富效應的預期依然存在,中心城市的住房供給能否有效擴大是決定房價是否進一步下行的重要因素。\中銀國際研究部副總經理、資深宏觀策略分析師 葉丙南

  從住房需求來看,25至44歲人口是首次置業和改善性需求集中的適齡購房人群。據鏈家地產等中介機構調查,在一二線城市的購房客户中,25至44歲的購房人佔比超過80%。按照境內外學者普遍預測,中國25至44歲人口在2005至2015年已見到峰值水平而後將逐步回落,2020年以後下降將更為明顯。因而,全國整體居住需求的持續增長期可能逐步結束。

  區域結構錯配嚴重

  從住房供給來看,1993年以後城鎮住房建設進入快車道,2000年以來顯著加速,城鎮房地產投資佔GDP比重由1992年之前的不到2%上升至1993至2000年年均4.8%和2007年以來的10%以上。2007至2016年城鎮百户家庭對應的新開工住宅套數年均達到4.5套,已顯著超出發達國家住房建設高峰時期的水平。據統計局估算,2015年底中國城鎮户均住房套數約達到1.08套。就全國整體市場而言,住房市場已告別供給短缺時代,進入供求相對均衡階段,房地產投資佔GDP的峰值已過。

  但中國住房市場存在嚴重的區域結構錯配,中心城市的住房需求快速增長但土地供給明顯不足,而邊緣城市則面臨中長期需求下降和潛在供給過剩的壓力。現代市場經濟的規模經濟效應導致要素持續向核心城市聚集,25至44歲的適齡購房人口總體向就業機會更好的一二線城市集中,支撐中心城市的住房需求持續較快增長,而中心城市由於土地供給、資源環境和公共服務的供給嚴重不足,住房供求最為緊張,而供求緊張和價格上漲預期刺激中心城市投資投機需求居高不下,進一步加劇住房供不應求。

  而大部分邊緣城市,除一些環大都市圈或中心城市的三四線城市外,在中長期內面臨產業聚集弱、公共服務吸引力低、人口淨流出和潛在土地供給過剩的壓力,將呈現相對弱勢。

  由於房地產行業高槓桿和資產屬性特徵,貨幣政策鬆緊週期很大程度上決定了房地產短期波動。2008年以來,中國貨幣政策經歷三輪鬆緊週期,令中國房地產市場出現三輪明顯的短期波動。

  新一輪地產調控和貨幣金融條件收緊導致房地產市場尤其是一二線城市房地產市場快速降温,商品房銷售面積和新開工面積的同比增速分別由2016年的22.5%和8.1%降至2017年1至10月的8.2%和5.6%,其中北上深商品房銷售面積增速由2016年上半年的14.8%大幅降至2017年前三季度的至33.6%,降幅已超過2014年全年降幅,23個二線城市商品房銷售面積增速由35.2%降至1.2%,已大幅低於2015年全年增速8.3%。

  但由於此輪房地產調控堅持因城施策,針對三四線城市仍是去庫存的扶持態度,受需求外溢、按揭貸款供給傾斜和棚改貨幣化安置等因素支撐,三四線城市房地產在2017年延續相對活躍週期,扣除一二線城市後其他城鎮的商品房銷售面積增速,從2016年的21.7%略回落至2017年前三季度的17.4%,但仍大幅高於2015年全年增速5.2%,是支撐2017年中國經濟表現超預期的重要因素之一。

  邊緣城市需求降温

  2016年9月以來,新一輪房地產調控不斷加碼,陸續有新城市加入限購、限貸、限價或限售行列。十九大報告又重申“房住不炒”定位,預示熱點城市調控從緊的基調仍將延續。在短期內,熱點城市為實現房價環比零增長的政治任務,普遍實行“限價”政策,在審批環節嚴格控制預售申報價格,導致新增供應量進一步收縮,是中心城市銷量下滑的另一重要因素。

  今年年初住建部和國土資源部要求熱點一二線城市公佈未來三至五年土地供地計劃以穩定市場預期,一二線城市整體計劃供應面積相比“十二五”期間顯著增長,但未來計劃實際完成情況仍需跟蹤觀察。從過去經驗來看,一二線城市供地計劃的實際完成率普遍較低,2014至2016年住宅類用地的月均供地面積相比2009至2013年月均值下降40%,未來一二線城市政策調控的重點應該是提高這些城市供地計劃的實際完成率。

  今年三四線城市房地產火爆是過去兩年貨幣寬鬆刺激下的滯後效應,一二線城市因為嚴厲調控而快速轉冷,但三四線城市受益於需求外溢效應、去庫存的扶持政策和棚改貨幣化安置,火熱週期延續相對更長一段時期。棚改貨幣化安置尤其是大量項目集中實施在短期內對部分三四線城市住房市場供求產生了明顯影響,因為既減少了一批存量住房供給,又集中產生了一批新增需求。

  棚改項目所拉動的需求建立在兩次加槓桿的基礎上,地方政府或平台企業首先借債向個人發放拆遷款,個人再以拆遷款為首付申請住房按揭貸款。從中長期來看,棚改項目中原來的存量土地一般經過整理後會重新入市,如果仍用於住房用地的話,那麼考慮到容積率的提高,棚改在中長期內未必會減少住房供應。筆者認為,當前三四線城市房地產火爆態勢難以持續,明年住房銷量增長將明顯放緩,部分缺乏居住需求支撐的城市未來兩年可能面臨一定的調整風險。

  總體來看,明年一二線城市房地產銷售可能延續弱勢,價格或進一步略有下跌,但隨着需求急劇萎縮和供給約束日益明顯,銷量跌幅可能收窄,價格進一步下跌空間很大程度上取決於供給能否有效放量;三四線城市住房銷量增速可能大幅下行,價格或逐步結束上漲過程,部分城市面臨一定回調壓力。

  筆者預測,明年全國商品房銷售面積同比可能下降5%至10%;受過去兩年住房銷量火爆帶動房企補庫存和在建項目投資支撐,短期內土地購置面積將延續較快增長勢頭,房地產投資降幅平緩,但隨着銷量持續下行,明年下半年後房地產投資增速的降幅或明顯擴大,預計全年增速由今年的6%至7%回落至明年的3%至4%。

責任編輯: 大公網

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