內地樓市凜冬將至/海通證券首席宏觀分析師 姜 超

  圖:房地產銷量超預期的背後,是全民加槓桿買房

  在美劇《權力的遊戲》中,開篇就提到The long summer already,winter is coming。漫漫長夏已經過去,寒冷的冬天正在到來!

  在過去三輪的經濟回升週期中,雖然鐵路貨運量、重卡銷量和發電量增速均出現了明顯上行,但最早出現回升的是房地產銷量增速。而從底部到頂部,房地產銷量增速的變化幅度超過50%。

  九月銷售增速降至-1.5%

  本輪地產銷售增速的峰值出現在2016年4月份,高達44.1%,而在2017年9月,地產銷售增速降至-1.5%,再度回落至負值區間。

  筆者在研究中國經濟的過程中,發現在各項經濟指標中,房地產市場具有最為重要的地位,因為其是拉動經濟增長的主要動力。

  早在2013年,市場就已經形成了集體共識,隨着中國人口紅利的結束,以及城市化率突破50%,無論是年輕人口數量,還是農村向城市轉移的人口數量都出現了顯著下降,房地產銷量的峰值應在1000萬套左右,而且應該已經過去了。在這一判斷的基礎上,萬科在2015年提出中國房地產市場從“黃金時代”進入了“白銀時代”。

  然而,過去一輪的地產市場表現,絕對不是“白銀時代”,從恆大、碧桂園、融創等的銷量和股價表現來看,這一輪地產市場絕對是“鑽石時代”。今年的房地產銷量已經接近2000萬套,本輪地產銷售正增長的時間持續了近三年,而以往每一輪都只有一年半左右。

  居民買房槓桿近十萬億

  而房地產銷量超預期的背後,是全民加槓桿買房。從房貸到消費貸,九月份的居民貸款加上公積金已經超過了8000億元(人民幣,下同),一年下來貸款總量近10萬億元。2015年時中國居民部門每個月的總貸款不過3000億元左右,而2017年9月份光短期消費貸款就接近3000億。短短的兩三年內,除了對房價所謂的預期和信心,在人口結構、城市化率等基本面方面有任何重大的變化嗎?

  其實變化還是有的,變的是利率,既然房價這麼貴,銀行的錢就不會這麼便宜借給你了。2015年的10年期國債利率只有3%,而目前接近4%。2015年末的房貸利率降至4.7%,但現在國開行的借錢成本就在4.5%,銀行房貸利率不上浮10%都是虧錢。2015年那麼低的利率,大家都不貸款,而現在這麼高的利率,居民一年貸款接近10萬億元?

  如果哪天居民舉不動債了,是不是意味着這一輪地產市場下行的時間也會超出預期?

  11月7日立冬,近期全國氣温已經明顯下降。長夏已過,凜冬將至!

責任編輯: 大公網

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