市民對樓市的偏見\祥益地產總裁 汪敦敬

  本文見報之日應該剛好就是林鄭特首宣布施政報告的時候了。林鄭上任之後,表現令人滿意而且舒服的,市民對政府的施政亦增加了信心及憧憬。但無論如何,我們總不能夠對她要求太高,樓價問題已經錯綜複雜且不可能短期解決。

  雖然“首置上車樓”是一個能夠釋放額外土地的新方向,但是有關方案始終要與發展商合作的,即是説增加土地可以改善問題,但不可能將樓價上升的大方向扭轉。等待市民在概念上稍後能進一步接受到兩個真正影響樓價的大方向:一個就是開放綠化土地;另一個就是容許將市區的工廠地帶改變用途,成為海量的市中心住宅。否則,難以改變樓市上升趨勢。

  林鄭特首説得對:“香港不是沒有土地,是沒有共識去開發土地。”香港民間現在的氛圍有如死結一樣不能前進是因為兩個原因,一是執著一些錯誤的經濟概念,第二就更可怕,就是將一些正確的生路落下咒語,當你用道德去將一些正確的方向插上邪惡標籤的時候,亦等於將解決問題的路封了印。“不能開發環保地”就是這種極具殺傷力的魔咒了!

  今日筆者想討論兩點不少年輕人錯誤的經濟觀點。

  “不值得為買樓窮一生的財富”。首先買樓不是窮一生的財富,買樓是有困難,且困難在加深中,不過年輕人不是無路行。筆者仍然鼓勵年輕人由普遍兩個人的名義去買樓,再增加多一個人去到三個人,其實就可以輕鬆通過壓力測試了。積蓄方面,若用四個人名義聯名買樓儲錢買500萬樓的首期,假設用收入四成,用1.6年就可以買400萬樓了(以25至34歲的人均入息中位數去計算),而用3.4年就可以儲到買500萬樓了。的確是困難重重,但筆者強調不是無可能。

  以上的數字,如果一些本已開始儲蓄的年輕人,他們可以更短期內夢想成真了,合資買樓,在幾年後隨着樓價上升再將持有的人減少,那這亦是一個方向。

  當然,值不值得就是一個哲學上的問題,無人可以代表年輕人去解答,我們年長一輩只可以回應投資風險的問題。

  2030年港人口達800萬

  有些人認為因為不值得,所以不買樓就等於沒有付出,就等於杯葛了房地產市場。這是一個極錯誤的投資觀念,因為你不買樓也要交租的關係,租金和樓價一樣都是可升可跌的,即是説你不買,如果租金隨着樓價上升的話,其實你一樣會因此而付出愈來愈多。你不買樓,其實你一樣在賭,正正因為你要交租的關係,現在的市況交租及供樓的成本負擔是相若的,所以不可以説買樓在首期以外付出特別多,至於就明天你供樓的成本是更輕還是更重,其實這亦取決於未來樓價和租金的升跌,同樣兩個決定也存在風險。也即是無論你喜不喜歡也好,其實你也在賭博。所謂“不買樓去租樓”,其實也在支持着樓市,其實你都是窮一生的力量去“沽淡樓市”而已。

  亦有人認為香港有約270萬個的可住單位,假設每個單位乘三個人居住的話,其實香港是不需要再起住宅了,所以根本不需要急於發展地皮。這個觀念是非常危險的錯誤,卻很多人執著這樣看,有關的數字是忽略了人口正在增長。我們看看圖表就明白了,現在的空置率只是3.8%,是一個低谷,很奇怪2003年樓市低迷的時候,反而空置率是高企的,是近6.8%的,那即是説2003年到現在空置率是愈來愈低,顯示其實需求是愈來愈緊張。我們按照香港過去十四年平均0.65%的人口增長率,預測2030年將達到800萬人,比現在的734萬人多出66萬,即我們未來仍需要多22萬間房屋。

  我們不斷面對經濟增長及香港國際化令到更多的需求,很多人不知道家庭住户是會分裂的,例如新的結婚家庭就是好例子。

  此外,新移民和外來住客(包括內地及國際)都會令到香港的樓市愈來愈供不應求。閲讀數據是一個專業的功夫來的,我們更要看不同的觀點,但不應該執著己見,要看看其他數據告訴我們什麼。

  筆者建議房屋政策已有十多年的經驗,在研究政策及提供意見期間,我們都發覺有不同的阻力,我們不可以改變得太多。

責任編輯: 大公網

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