租售並舉如何發揮作用?

  中銀國際研究部資深經濟學家 葉丙南

  “租售並舉”已成為內地房地產平穩健康發展長效機制的核心內容。自2016年9月實施新一輪房地產調控以來,內地一二線城市住房需求,尤其是投資投機需求被明顯抑制。房地產價格過快上漲壓力明顯緩解,政策着力點正由需求端控制逐步轉向供給側調整,關注焦點由控制房價上升轉向建立房地產健康平穩發展的長效機制,其中“租售並舉”被政府視為長效機制的核心內容。

  建立“租售並舉”的住房供應體系有助於推動住房迴歸居住消費屬性,而允許集體建設用地建設租賃住房則是在農村土地改革方面邁出重要一步,有助於擴大城市住房用地供給、抑制房地產價格上漲壓力、提升城市產業競爭力、緩解新市民居住生活壓力、提高農民財產性收入、促進以人為本新型城鎮化進程,但可能在短期內影響地方政府土地收入,從而影響地方政府具體決策。從實際效果來看,“租售並舉”能否發揮長效機制的作用,關鍵仍然在於能否有效擴大住房和公共服務供給,而這依賴於土地制度和公共服務體系改革。

  在當前形勢下,以“租售並舉”解決房地產問題的關鍵之一在於擴大住房供給,其中主要依靠提高住房居住利用率或者降低房屋空置率。政策出發點必須是鼓勵單位和個人將閒置住房用於出租或出售,未來房產税政策發揮作用的機制也是通過提高住房持有成本來抑制投資投機需求並降低存量房屋閒置率。在擴大新增住房供給方面,主要依靠增加城市居住用地供應,一個渠道是擴大地方政府國有土地供給,另一個渠道是逐步加快農村集體土地改革,允許農村集體用地入市,實現城鄉建設用地同權同價。

  盤活閒置用地、允許商業用房改建租賃住房和試點集體建設用地建設租賃住房,均是擴大住房供給的有益探索,但新增供給能否有效放量,一方面取決於各城市可以開發的閒置土地和農村集體建設用地規模,另一方面取決於地方政府的態度和實際供地計劃。各個城市未開發的閒置土地和農村集體用地規模可能有所不同,一般供求越緊張、房價上漲壓力越大的城市,閒置土地和農村集體建設用地被用於開發的增值收益越大,實際閒置的面積越小。不同城市政府對於擴大住房用地,尤其是農村集體建設用地建設租賃住房的態度也存在差異。因為擴大這些潛在土地供給在中長期內有助於擴大城市住房消費、吸引人才聚集和提升產業競爭力,但在短期內可能打破地方政府對土地壟斷並影響到地方政府土地財政收入,並可能對房地產市場平穩運行產生一定影響。

  新增供地短期仍有限

  地方政府權衡長短期利益後,依然可以通過項目規劃審批權和土地供給計劃來控制農村集體建設用地建設租賃住房的供給規模。從目前部分一線城市披露的計劃來看,短期內農村集體建設用地用於租賃住房的規模仍相對有限,中長期內則存在一定不確定性。例如,北京已將集體建設用地納入供地計劃,2017-2021年北京計劃供應住宅用地6000公頃,其中集體建設用地1000公頃,約佔六分之一。

  “租售並舉”能否發揮長效機制的關鍵之二在於擴大教育、醫療、社會保障等公共服務供給,加快基本公共服務均等化,逐步實現租購真正同權。首先,需要直接增加政府公共資源投入,擴大公共服務供給,尤其是加快熱點城市公共服務新增供給,推動基本公共服務均等化,逐步將新市民納入公共服務覆蓋範圍。其次,放鬆政府對公共服務領域管制,加快公共服務部門改革和對外開放,利用價格信號和政策引導促進社會資源對公共服務投入,建立滿足多元需求的多層次公共服務供給體系。最後,加快公共服務部門激勵機制改革,引入競爭機制,提升公共服務供給質量。

責任編輯: 大公網

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