財富效應下的危與機

  祥益地產總裁 汪敦敬

  一個破頂的成交,買的年輕人背後是“父幹一族”的支持。這代表了什麼?因為不少父親已經供滿了樓,完全是有條件甚至樂意用破頂價為子女置業,因為他已有一層供滿了的樓宇,而其樓宇亦同時享受着樓價破頂。這就是財富效應,無錯!財富效應已經形成了“升價循環”,只要政府繼續穩守嚴謹的按揭,這個升值循環就不會逆轉。

  筆者常説:“買有風險!不買也有風險!”這句説話之所以受市場認同,是因為筆者提出了很多人忽略了的“不買風險”。事實上,在2009年之後的新常態,買的風險不斷被政策所減少,而另一方面,環球無限量的量化貨幣引來“不買的風險”卻無止境的上升。2009年之後,除了政府不斷出樓市“辣招”令到“買的風險”不斷減低外,大家亦可以看到新常態的市場,是被中國式經濟所主宰的,中國式經濟在宏調下不斷為市場作去泡沫及鞏固,筆者叫這勢態為“龍市”。

  2009年到現在,香港樓市已經出現了第四次“龍市”了,即是説差不多每兩年樓市就會被政策,甚至乎“巧合”地出現的泡沫爆破令到樓市鞏固一次。筆者提出“龍市”世態正正是希望消費者不要活在“牛熊”的西方舊有經濟框架之上。

  種種以上因素令市場下跌風險是受到控制的,筆者認為樓市下跌風險不外乎借貸過多及過分樂觀兩種泡沫。但樓市“辣招”不斷堵塞借貸過多的情況,現在雖然有人將樓宇“加按”去再投資,但在數量上未成主導,何況在政府規管之下,再“加按”的成數亦是受到控制的。而過分樂觀的情緒雖然在市場上濃烈,但仍然很難走得太遠,筆者認為群眾縱使因為負面消息一下子由樂觀變為悲觀,在基本因素穩固之下,樓價很難跌得多過兩成。所以筆者一直提倡的“預買了樓之後樓價跌兩成”這種心理質素管理已經夠用,何況現在銀行按揭還要過入息上限及借貸比率這兩關。

  量化寬鬆撐樓市

  “樓價下跌”已成為了能掌握的風險,反而不買的風險因為無限量的量化貨幣,風險依然是深不見底。這種情形之下,我們作為民間投資專家,近年只可以給意見讀者“愈早買愈好”。

  中國式經濟模式用了精明的策略去面對美歐引起的金融巨浪,而社會亦打造成日益價格上高增長,但是卻日益低借貸的現象。財富效應的而且確在穩定大局下難免也出現貧富懸殊的,但貧富懸殊是否惡性不在乎有資產者得幾多,是在乎無產者是否有機會。但是香港人偏偏不鼓勵政府造地,花得太多時間去唾棄樓奴、唾棄追求物業,這可謂耽誤了時間。

  從以上的結構性去看,過去幾年的而且確是一個置業良機,而這些基礎到現在也未變,現在買樓是否買得過?每個人的風險結構亦不同,但是寄語年輕人,大家都不要太低估樓價升災的繼續存在。

責任編輯: 大公網

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