激活二手盤 樓市更健康/Q房網.香港董事總經理 陳坤興

  還記得早於年初,筆者已經形容目前樓市已相當畸形,二手交投持續淡靜,但一手新盤市場交投仍然相當活躍。這個畸形的現象亦可以説是辣招下的後遺症,樓市辣上加辣,換樓難上加難,最終亦形成“業主賣唔到樓、買家繼續捱貴樓、地產代理生意難做”三輸局面,置業難、上車難的問題就一直未解決。

  為解決置業難、上車難的問題,行政長官林鄭月娥提出以置業為本的房屋政策,以應對樓價持續高居不下的情況。儘管過去已有不少評論員警告,香港樓市已有泡沫爆破的危機,但近月新盤市場熱潮未見減退,發展商新盤不停加價加推,二手樓價亦難免會被扯高。

  按Q房網數據研究中心公佈最新上月一手成交樓價指樓,綜合一手住宅物業銷售資訊網(SRPE)成交紀錄冊,上月整體新盤市場共售出1490夥,較6月份的703夥大幅增加約1.1倍;上月整體新盤銷售的總成交金額亦逼近180億元。

  而根據Q房網一手新盤樓價指數,上月整體新盤平均呎價為1.6987萬元,一手呎價持續于高位窄幅上落下,二手樓價亦跟隨維持于高水平。

  相信大家亦知道現時香港普遍一、二手房價早已超越1萬元,只有公屋、居屋、村屋以至個別新界西北區的物業,成交呎價或會低於1萬元。

  一二手房調節機制失效

  Q房網香港數據研究中心統計,自2013年4月份一手新例實施以來開售的新盤作統計,截至今年7月底為止,自新例實施至今已有多達221個新盤推出發售,當中合計188個新盤的平均成交呎價超越1萬元,佔整體新盤總數的85%,平均呎價達2萬元以上的新盤亦多達83個,佔整體的38%。

  以數字而言,現階段平均呎價突破2萬元仍未算普遍,但研究同時就過去三個月(2017年5月至7月)的新盤成交,按單位户型及平均成交呎價作比對,研究發現在過去三個月累計售出的逾4000夥新盤中,户型為五房以上的豪宅單位,平均呎價高達3.1776萬元。但最令人詫異的是,其間呎價最高的户型竟然是面積最細的開放式單位,平均成交呎價竟高達2.3283萬元,向來較受歡迎的兩房、三房的平均呎價均不足2萬元。

  過去筆者亦已經論過,樓市亦是一套講求平衡的藝術,而本身一、二手房價起互相調節的作用。從上述的研究可以看出,現在一手新盤市場房價正趨於兩極,面積最大和麪積最細的户型,成為呎價最高的户型,多少是因為近年二手交投持續淡靜,失去對一手房價調節作用。筆者相信只有搞活二手交投,才可看見一個更健康、更平衡的樓市。

責任編輯: 大公網

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