錢多貨少 樓市升不停/祥益地產總裁 汪敦敬

  筆者經常都説:“最影響樓市的因素其實是貨幣!”這話説了多年,到了今日,很多人已經體會到和認同了。09年之後,因為量化貨幣倍增,樓價自然倍升,供應量卻不能追上貨幣的增加量,自然的結果是價升量跌。當人人都知道樓價會持續上升的時候就更加少人放盤,即是説貨幣在增加的同時,二手放盤量卻反而大幅減少,於是樓價只會日益易升難跌。

  如果“錢多貨少”的格局不改變的話,請不要再説:“收入支持不到樓價”。説這些話的人顯然不懂什麼是新常態經濟,因為當錢源及貨源向相反方向兩極走的時候,其實就是用市場購買力的三角形最高的那小部分去支持愈來愈少的成交。

  為何政府不支持放寬樓市辣招的樓換樓部分?這可能是因為在新的貨幣戰爭局面中,是需要減低市場上的借貸比率,令到浩瀚外來的資金凍結在M3中。但另一個凍結資金的方式就是禁制市場的流動力,其中包括換樓,這個是貨幣戰爭引起的一個代價,筆者同意,但是我會爭取普羅大眾認知到市場的真實一面。

  另外,有關價升量跌的變化亦令到評估樓市作出的基制應該作出改變。本來樓市數據是誠實的,所以使用房產指數去分析及掌握市場的變化是很好的,只是當新常態的市場成交愈來愈少的時候,傳統樓市指數的統計方法便面臨考驗了。因為在少成交下,有關成分屋苑可能根本沒有成交或成交少得可憐,自然反映不了大市的實際變化,即使“祥益指數”是以屯門區絕大部分的二手私人屋苑來做統計也好,但筆者認為因為整體市場成交也實在太少,仍不夠充分也不夠快捷去反映市場,這便是新常態的缺憾。

  不要迷信圖表分析

  因此,筆者建議在傳統圖表走勢之外,再加上回歸分析法在圖表上畫多一個趨勢供各位去參考,所謂“迴歸分析法”是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面,然後找出每個點之間的線性關係,將總體誤差減至最低,從而去分析樓市表現。筆者希望以整體數據為基礎可以彌補單單一期指數較少成交的結論,相信有助各位可以更好更全面地掌握市場。

  不過要補充一點就是,每一個統計方法都有其特定範圍,包括可以反映出的價值和盲點,所以數據雖可貴之餘卻是沒有完美的。我們不應該定位,更加要知道數據本身只是市場的果,不要倒果為因。很多人看圖表分析,反而忽略了市場真真正正的基本因素,有數據只是可以作一個更完整及有規律的互動,而不是迷信圖像。

  新常態市場是比以往有更多的錯誤資訊,其中包括“一手樓搶去了二手樓的成交”,其實一手樓只能搶去二手樓的地產代理,整體市場成交量仍然是走向收縮的,有關的概念令人評估失準,失先機及錯誤部署。

責任編輯: 大公網

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