“迷你户”熱浪持續\美聯物業住宅部行政總裁 布少明

  門檻較低的“的骰户”因“銀碼細”而受追捧,人氣持續高企,長沙灣單幢式精品住宅新盤“AVA 61”以開放式單位作主打,乘細價樓狂潮吸納首置客及長線投資客,再搶巿場焦點。另一邊廂,同樣以迷你户作招徠的大埔嵐山,三年前推出首批開放式單位,當年入場費僅165萬港元,以借盡九成按揭計,首期不足20萬港元能夠上車,不乏叫座力。近日其開放式單位做價升穿“3球”,僅兩年多升值幅度超過五成,呎價逼萬九,拋離大市。

  相信不少讀者都有個謎團,何以磚頭愈細愈巴閉?箇中原因不難理解,主要是金管局規限400萬港元以下單位承造九成按揭,變相令購買力追逐細碼物業。發展商為迎合巿場需要,繼續推出開放式單位或一房户等,並以較低銀碼作招徠,配合按揭優惠或靈活付款計劃等,令迷你樓熱潮此起彼落。

  但近幾年細價樓交投暢旺,樓價水漲船高,不少迷你單位定價亦開始超過400萬港元,與“細價樓”本質愈走愈遠。換言之,上車客難以借盡九成按揭,所需的首期資金與日俱升。樓價漲勢持續,但部分用家及投資者,深怕“遲買更貴”,在盤源短缺及業主反價下,依然不惜繼續高追入市,成為樓價升勢“幕後推手”,並以中小型細價樓成為目標,令到不少屋苑造價頻頻破頂,惟銀行估價相對審慎,促使頻現估價不足的個案,尤其是高價易手單位,情況就更為顯著。

  業主對樓價升值預期持續,放售心態強硬,臨場反價或是堅持以新高價放售的情況,比比皆是。再加上現時銀行估價取態轉趨審慎,一般銀行估價均較為滯後,自然難以追上樓價上升的勢頭,使估價呈現不足,部分新高價成交,甚至特色單位,差距可達一成以上。以目前情況,若成交價錢偏離估價一成以上,銀行有機會不會再追價,導致手頭資金不足的買家失預算,建議計劃入巿迷你户的買家,入巿前要向銀行審慎查詢單位估價,留意承造按揭申請成數,預額外資金作首期之用。

  屋苑租金水漲船高

  當私人住宅樓價連環破頂之際,租金價格亦受帶動。美聯物業統計全港100箇中小型私人住宅屋苑租務情況的“租金走勢圖”最新數據顯示,今年5月份該100個屋苑以實用面積計算的平均呎租為35.39港元,較4月份的34.93港元升約1.3%;首五個月租金累積升幅約4.3%,已追平去年全年的升幅。

  根據“租金走勢圖”,百大屋苑的呎租自去年12月錄得33.92港元后,連升五個月,5月份按月升幅為1.3%,屬去年8月份錄得1.5%漲幅後近九個月最大升幅。單計4月和5月份,今年二季度租金便錄得2.5%升幅,已超過去年四季度及今年一季度,屬於去年三季度錄得3.4%按季升幅後近三個季度最高。租金走勢和經濟情況掛鈎,由於本港經濟情況仍穩健,加上租務旺季因素,預料租金于暑假期間可升約2%至3%。

責任編輯: 大公網

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