按揭辣招扭曲市場\Q房網.香港董事總經理陳坤興

  連月來一手新盤市場持續熱鬧,二手樓價亦屢創新高,以辣招來壓抑樓市需求難免為人詬病,新近在報章中,讀過一篇由中文大學學者及資深銀行家所撰寫的房策透視,文章直言“政府以辣招壓抑當前需求,屬藥石亂投的應對策略”。

  辣招已加、樓市依舊,根據差餉物業估價署最新公佈3月份全港私人住宅樓價指數,最新指數再升至319.8點(指數于1999年為100點),連續5個月再創樓價歷史新高,按年升幅更高達17.8%。正如筆者過去所形容,現時的樓市已進入一個“加辣無效,減辣無期”的新常態,近月樓市的成交量,明顯已完全回復去年11月加辣前的水平,難怪太多辣招已遭業界詬病為推高樓價的元兇,藥石亂投令樓價不跌反升。

  按土地註冊處的紀錄,截至4月27日為止,上月樓市整體註冊量已接近8400宗的水平,相信整月的註冊量可超越8700宗的近7個月新高,比起去年11月加辣前的8618宗還要高(政府于去年11月5日加辣,因此11月註冊量主要是反映加辣前的成交),本月整體註冊金額亦已超越820億元的高位,創下自07年11月以來的近10年新高。

  過去政府連番推出辣招以壓抑需求,再加上金管局持續按揭要求,但太多限制只會對樓市帶來一些弊端,無可否認,收緊按揭是希望透過降低按揭成數,以提升銀行風險管理及至抗震能力,原先的出發點是減低銀行體系的風險,奈何在連番收緊銀行按揭,但同時間樓價又屢創新高,最終整體樓市的風險並未必能夠減低,收緊按揭可能只是表面工夫。

  事實上,現時金管局已訂定不少限制來平衡銀行的風險,包括按揭成數的按限,將壓力測試定為利率加三釐,同時對於供款與入息比率亦有相當嚴格限制,在現時的規定下,相信買家已難以作出過度借貸。

  但過度限制下,減低按揭成數令買家支付首期增加,但同時間由於供款年期、利率及供款金額不變下,變相是增加買家的供樓能力,以400萬元的單位為例,過去承造七成按揭,借貸金額是280萬元,以2.15釐按揭利率計算,每月供款約9050元,收緊至六成按揭後,每月供款不變,已足以購入約467萬元的單位,變相推高樓價。

  原先收緊按揭希望可以讓首期不足的準買家因而離場,奈何在現時市場資金充裕情況下,買家沒有明顯減少,最終只是令不少父母幫仔女“畀首期”,同時間亦有部分二手購買力,流向一手市場,將部分銀行按揭份額轉至發展商,太多按揭限制只會令原先按揭市場變得扭曲,期望新一屆政府可以撥亂反正,在維持風險管理下適度放寬按揭,讓樓市以至按揭市場回復常態。

責任編輯: 大公網

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