一約多夥按揭評估審慎

  中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

  去年11月份,政府實施劃一徵收15%新印花辣税,冀可壓抑投資意欲,但買家拆招,以首置客身份用一份合約購買多個單位,成功避開印花重税。政府在4月11日收緊印花税豁免安排,以“一約多夥”購買物業,仍需繳付樓價15%印花税,堵塞之前避税漏洞。

  政府出招前,雖然買家可透過“一約多夥”以首置客身份大手入市,但不等於他們可以等同首置客申請按揭貸款。樓按貸款受限於金管局按揭措施,有關物業用途、按揭物業數量、物業估值等,均可影響批出之按揭條件。

  嚴格上來説,現時並非以是否首置客區分可造按揭成數,而是以樓價及置業用途等釐定。目前自用物業的按揭成數高達六成,若購買不超過600萬港元之物業,可申請高達八成按保計劃;若然置業屬於非自用投資性質,按揭成數則以五成為上限。換句話説,若首置客購買一個連租約單位,物業用作長線收租而非自用,按揭成數亦只限五成。

  事實上,金管局已就“一約多夥”發信予銀行,提醒應以審慎原則評估此類個案,指出買家購買多個單位,顯然是投資意向,當中不只一個按揭物業便需以多套房按揭準則計算。

  在多重按揭準則下,有關借款人的供款佔入息比率(DSR)的要求便需提高,DSR上限由50%降至40%,壓力測試下之DSR,則由60%降為50%。

  舉例,買家大手買入四個約千多萬港元的單位,按揭金額合共2250萬港元,以目前息率及25年還款期計,四個單位總供款佔每月入息不可多於36%方可通過壓力測試,月入便最少需有26萬港元。

  可想而知,“一約多夥”之買家,需有相當高的還款能力,方可獲批按揭。“一約多夥”之個案,採用投資性質及多重按揭的準則評估,這樣以實際入市意向、按揭物業數量以衡量按揭審批確實是較合理的。

責任編輯: 大公網

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