樓市年內“量平價穩”

  文|新城控股高級副總裁 歐陽捷

  今年兩會的政府工作報告“穩”字共出現49次,其中38次用於論述下半年的工作目標和任務部署。這意味着一切工作重心都將落在穩定之上,其中當然也包括房地產。

  今年,內地經濟走勢脈絡越發清晰,製造業開始回升、工業利潤由負轉正、消費穩健增長、進出口止跌轉增、基建投資拉開框架、製造業投資有所回升。GDP增長6.5%目標料必無虞,不出意外,中國經濟基本探底。

  唯一的不確定性來自美歐的政治變局與金融貿易政策反覆無常,以及其對中國經濟的衝擊。然而,中歐貿易摩擦不斷卻不會傷筋動骨,中美貿易戰不可避免,但兩敗俱傷的大戰概率越來越低,中美金融戰雖然還看不出端倪,但以央行收緊外匯管制的舉措可以預判,中國已經做好了充分一戰的準備,亮劍在手,大仗也許就很難打得起來了。

  至於房地產,為什麼我們會預計市場將量平價穩呢?這是因為佔內地房地產90%的住房市場表現出越來越明顯的城市分化。我們可以看到,四個一線城市的商品住宅銷售面積超過批准上市面積,也遠遠超過了土地供應的規劃建築面積,意味着這些城市未來商品住宅供應量和成交量都會下降。

  二線城市也存在類似的情況,商品住宅用地的供應趨勢也在縮減,儘管去年土地供應比2015年有所增長,但是比起銷售面積來説,依然是短缺的,也就意味着未來如果供應不能增加,就會重蹈一線城市的老路。這也是為什麼今年兩會政府工作報告明確提出要求:“房價上漲過快的城市要增加住房用地供應”的原因。

  但我們認為,二線城市地方政府增加土地供應的意願並不強烈,因為過去土地供應飢餓供應讓單位土地價值大幅上漲,地方政府嚐到了甜頭,不會輕易放鬆供應而減少土地出讓金的。況且去年土地供應明顯減少,即便房價上漲過快的城市按照中央政府要求增加土地供應,考慮到計劃調整、地塊拆遷,以及房地產開發週期等因素,最快也要到今年下半年才能入市,新增住宅供應也要到明年才能上市,對今年的成交量已無影響。而熱點二線城市已經處於供不應求狀態,非熱點的二線城市近幾年的土地供應也是減量化趨勢,因此,今年二線城市整體成交量很難上升。

  三四線城市商品住宅用地供應似乎也在縮減。當然,三四線城市用地指標雖然不足,但未批先建的情況還是較多,如果銷售明顯增長,藉着去庫存的勢頭,還是有可能增加土地供應的。事實上,三四線城市還是有大量存貨可以銷售,但吸引購房者的地方往往供應低於需求,比如都市圈周邊中小城市,而銷售難以大幅增長的地方對購房者的吸引力不足。因此,今年三四線城市大幅增加住房供應的可能性也在減小。

  後市調控不會放鬆

  唯一對三四線城市有影響的可能是熱點城市溢出效應,以及三四線城市的去庫存和回鄉置業,或將帶來成交量的增加。如果目前的政策措施沒有大的變化,預計全國成交量或將與去年基本持平。

  而在中央“抑制資產泡沫”、“房子是用來住的、不是用來炒的”的要求下,不僅全國熱點城市調控嚴厲,非熱點城市也要調控,調控手段不止於限購、限貸,而且短期見效的限價令已成為地方政府控制房價上漲過快的調控利器,因此,熱點一二線城市房價在限價令之下要求房價環比下降,其他城市不能過快上漲,否則也將納入調控,因此,全國房價基本將趨於平穩。

  不過,住房市場七大關係沒有發生改變:城鎮化進城與農民進城購房趨勢沒有改變;熱點城市住房供應不足與需求持續旺盛的局勢沒有改變;地方政府控制土地供應與提高土地收益的意願沒有改變;開發商提高業績表現與增加利潤水平的動力沒有改變;投資客保值增值資產與投機炒房的動力沒有改變;居民改善生存環境和住房條件的期待沒有改變;剛需客擁有自有住房與私密空間的夢想沒有改變。

  因此,住房市場依然還看不到發展的盡頭,房價如海水之下的火山,始終存在巨大的爆發壓力,由此可見,調控絕不會放鬆。

責任編輯: 大公網

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