地產年內有調整無跌市

  文|祥益地產總裁 汪敦敬

  到了今天,世人已不得不承認環球經濟的重心其實在中國。我們對市場的思維及邏輯也應作一定的改變。過去幾年,西方社會的週期性經濟概念可以説是完全不管用(起碼在香港樓市上)。有些人因為市場的發展不合乎過去認識的邏輯,以及自己的估計,於是便評論現今市場為不正常。

  但與其一年復一年不斷用不正常去質疑市場,為何不找出市場上的“新正常”及新邏輯出來?繼週期理論後,現在仍有不少人用“波浪理論”的邏輯去等待樓市“牛三”的出現,我認為這個概念是充滿了“不買的風險”的。

  筆者雖然今年及早為樓市發出預喜,認為樓價將會錄得兩至三成升幅,超越大多數人的評估,但亦認為“樓市Halloween”(因悲觀情緒造成的市場衝擊)一樣會在今年稍後時間出現。但希望到時大家不要以為這個就是“牛三”引起的跌市,這個可能其實是一個鞏固期。筆者仍然認為可見的將來,香港樓價是不斷向上甚至在幾年內倍增的。

  當然筆者的概念是充滿了“買的風險”,讀者若入市必須做好風險預備,以及“買完就下跌”的期望預算。當然,筆者更負責任的做法,是深入談論有關的理論基礎,然後讓讀者參考正反兩面觀點後去由自己決定,我對時代的轉變有以下的分析,希望與各位分享。

  過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替,也是生產突飛猛進後再突破崩潰。熊彼德認為,“資本主義的創造性及毀滅性是同源的,必然在週期性危機中發展,資本主義就是一種創造性破壞”,而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改,甚至去除。所以中國特色的社會主義其實是不存在“牛三”,甚至乎性質是與熊市及牛市不同的。

  中國“龍二”VS歐美“牛三”

  這種中國特色的經濟,筆者就以“龍”來形容,龍的經濟市場形態我認為只有兩期,是“龍市一期”及“龍市二期”:“龍一”就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展;“龍二”就是經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛。在“龍二”之後下一個階段就會回覆去“龍一”,如此類推,不斷循環。

  因此,中國式的經濟只有龍一、龍二,沒有牛三,我認為未來泡沫爆破只會繼續在歐美經濟範圍裏發生,如果中國是新常態的話,那麼歐美就是OLD SCHOOL了。以中國式經濟為體系軸心的城市,將來沒有太大的泡沫風險,市場只會較多潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能判斷犯錯的風險。

  當“龍二”資金流出及受管制的時候就是樓市調節期,香港人未來要習慣中國式的調節,即是因宏觀調控及“收水”引起的市場衝擊了。


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責任編輯: 大公網

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