從人口流動看房價走勢

  分析認為,外來人口指數提供了一個判斷樓市潛在需求與風險的參考依據。資料圖

  在一線城市房價居高不下、生活成本日益提高的環境下,“逃離北上廣”成為社會熱議的話題。隨着人口流向二三線城市的動力增加,三線城市消費升級和房價快速上漲的可能性,由此引起了市場的廣泛關注。那麼,人口的確在流出一線城市、流入二三線城市嗎?

  文|興業銀行首席經濟學家、華福證券首席經濟學家、興業研究副總裁 魯政委

  在研究城市人口問題時,囿於人口調查對外來人口覆蓋不足等原因,直接使用統計局發佈的城市人口數據可能造成偏誤。為此,本文在高德發佈的擁堵延時指數的基礎上,推算城市外來人口變化,並考察城市外來人口變化與房價之間的關聯。

  深京外來人口鋭減

  高德基於交通出行大數據,編制了擁堵延時指數,用以衡量城市擁堵程度。擁堵延時指數,即城市居民平均一次出行實際旅行時間與自由流狀態下旅行時間的比值。比值越高,代表擁堵程度越高。高德發佈了46個城市自2015年10月以來的日度擁堵指數。本文將以這46個城市作為考察樣本。

  藉助中國特殊的“春節返鄉”現象,我們可以使用擁堵指數推算城市外來人口的變化。在春節前後,隨着外來人口的返鄉,城市擁堵指數往往會出現明顯下降。如果不考慮交通基礎設施變化等因素的影響,交通擁堵程度往往與城市人口數量正相關。那麼,一個城市日常擁堵水平反映了該城市的實際常住人口的總量,而春節期間的擁堵水平則反映了該城市本地人口的總量。因此,春節前後城市擁堵指數的降幅一定程度上反映了該城市外來人口占總人口的比例。由此,我們可以通過比較不同年份春節前後城市擁堵指數下降的程度,來判斷城市外來人口比例的變化。

  這裏我們將以春節及其前後10天定義為“春節期間”。以“春節期間”前90天各城市的平均擁堵指數為基準(即日常水平),計算“春節期間”平均擁堵指數相對日常水平的下降幅度。將春節期間和之前90天的擁堵指數對比,可以儘量減輕交通基礎設施、汽車保有量等變化對擁堵指數的影響。如果2017年“春節期間”擁堵程度降幅高於2016年,説明該城市的外來人口比例可能有所提高。如果2017年“春節期間”擁堵程度降幅低於2016年,則反映該城市的外來人口比例可能有所下降。

  計算結果顯示,廣州、北京、深圳和上海2017年“春節期間”的擁堵程度相對日常水平的降幅都超過了20%,這説明一線城市的外來人口比例較高。但與2016年相比,則這四個一線城市2017年的“春節期間”擁堵程度的降幅都有所減小。這説明,一線城市的外來人口比例可能的確出現了下降。照此觀察,除四個一線城市外,武漢、哈爾濱、杭州、蘇州等城市也出現了外來人口比例下降的跡象。

  在上文分析的基礎上,我們進一步定義外來人口變化指數,即各城市2016年“春節期間”擁堵程度降幅與2017年之差乘以100。指數為負,説明該城市外來人口比例可能有下降跡象。當指數為負時,指數越小,反映外來人口比例下降的幅度可能越大。指數為正,則反映外來人口比例可能有所提高。當指數為正時,指數越大,説明外來人口比例提高的幅度可能越大。

  數據顯示,杭州、石家莊和成都的外來人口比例可能出現了較大幅度的下降,四個一線城市也都呈現出外來人口比例下降的跡象。其中,深圳和北京外來人口比例下降的幅度較大,廣州和上海外來人口比例下降的幅度相對較小。同時,東莞、嘉興、貴陽、中山等城市的外來人口比例可能有較大幅度的提高。

  杭津購房需求下降

  考慮到城市本地人口的住房自有率較高,外來人口可能構成了城市的購房主力。因此,我們可以觀察城市房價與外來人口比例變化之間的關聯。這裏使用百城房價指數來刻畫城市房價變動(數據更新至2016年11月)。由於一線城市具有其特殊性,這裏僅考察非一線城市。

  數據顯示,2016年前十一個月各城市的房價同比漲幅與外來人口變化指數之間存在一定的正向關聯。在我們考察的樣本中,外來人口比例提高最多的城市是東莞。東莞2016年前十一個月的房價平均同比漲幅超過33%,而在外來人口比例有下降跡象的成都,房價同比下跌了近1%。

  同時,外來人口指數也為我們提供了一個判斷樓市潛在需求與風險的參考依據。我們觀察到,在杭州、石家莊、天津和佛山,出現了較為明顯的外來人口比例下降的跡象。這意味着,這些城市未來購房需求持續增長的動力不足。

  當然,必須指出的是,我們在此處忽略了城市基礎設施改善、人均擁有汽車數量增加,以及春節假期旅遊等對數據可能產生的影響。


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責任編輯: 大公網

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