港樓升幅領先的真相

  文|祥益地產總裁 汪敦敬

  最近不少人都有一個疑問:“汪生,09年之後歐美樓價雖有升幅,但為何會少過香港?”好問題,但近期有同業撰文亦説出另一面的事實:“原來美國三藩市20年來樓價總共上升約234%,紐約就上漲了130%。英國樓價升幅更是273%,香港樓價二十年只升得80%,算是小巫見大巫。”

  所謂統計,用不同比較角度及時段計算往往也有不同結果,所以朋友們亦不需要太過“死心眼”。另有不少朋友因為經歷過97的金融風暴,故對房地產長期上升都存在比較大的戒心,我今日想從一個圖表去反映出一個市場真相,從而解答以上的多個問題。

  各位請看附圖表,我們看到97年之後香港樓價出現下跌,大家都記得是因為當年亞洲金融風暴的出現,在我們水深火熱的時候,你會發覺美國地產是幾乎同時出現上升軌的,我覺得這不是一個偶然。

  在80年代,美國大量“印銀紙”,資金湧入香港,很奇怪這些資金都很容易借。在香港人借貸愈來愈高的時候,在貸存比率中,貸款額一早比銀行存款還高了,只要美國一抽走資金,香港的樓市及股市就會出現泡沫爆破了。果然,東南亞包括香港在1998年面對一場災劫。

  災情人人看到了,但很少人看到災劫背後是歐美本來已開始走下坡的經濟得到了救贖,市場在恐慌下,只有進一步去搶購美歐貨幣及金融產品,令到美元倍增之下不單止沒有出現貶值,還供不應求,得到更多的需求及升值,這個在圖表中的房地產指數是清晰反映了,人們將這種剝削劣行叫做“剪羊毛”。

  “剪羊毛”已窮途末路

  但到了2009年,美國繼續入不敷支,於是進一步量化貨幣,量化貨幣下一步就是“剪羊毛”,經過上一次的災難之後,今次各國面對的方式就是一起印銀紙,另一方面又一起“去槓桿”,即是為市場去除借貸泡沫及減少炒賣。

  量化貨幣令樓價升,去泡沫令樓價不跌,於是市場的勝負就在於“誰人可泡沫不爆破之下樓價升得最高!”樓價升得高者購買力強,如果一個城市它的樓價升得慢過貨幣增加量的話,可能是等於該城市的財富被蒸發,很多人只關心樓價升得是否太高太貴,很少人去關心樓價可能升幅不足,而令到一個城市或者市民競爭力下降。

  2014年之後,美國在量化到了極限被迫停止,於是其他國家在愈來愈低的泡沫之下繼續量化貨幣,到了今日,各國量化貨幣體積之龐大,可以説美國不可以再用“剪羊毛”來達到什麼效果了。財富亦隨着樓價繼續上漲偏向了內地及香港,這個就是09年之後香港樓價升得比歐美多的原因,不單在於樓價差別上,而且還在於泡沫多寡上,美國在量化的同時是繼續增加泡沫,而內地及香港卻在資金氾濫之下泡沫不斷減少,國際財富的分配將以此為定局。


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責任編輯: 大公網

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