樓市爆煲?杞人憂天!

  地王效應下,個別已計劃入市的準買家,因應市況好轉而即時加速追價入市。資料圖

  文|Q房網·香港董事總經理 陳坤興

  過去兩星期市場焦點,聚焦于鴨脷洲利南道的臨海地皮招標結果。這幅罕有市區臨海靚地,最終以遠超出市場預期的168.55億港元,由中資龍光地產及合景泰富合組財團投得,樓面地價高達2.2117萬港元,無論地皮的成交價,以至地皮的樓面尺價,均創下歷史新高,成為最高價的地王。

  地皮高價賣出消息一出,亦即時一石激起千重浪。在過去的星期六、日,整體二手成交量有明顯增加,個別屋苑亦造出新高價的成交。地王效應下,自然令個別已計劃入市的準買家,因應市況好轉而即時加速追價入市,部分業界更即時轉軚,預期未來樓價將會顯著回升,但最終亦要視乎這個地王效應能否持續,買家亦會否持續追價入市。

  樓王效應,再加上差餉物業估價署最新公佈1月份的整體住宅樓價指數,最新樓價指數再次突破歷史高位。有不少評論直言現時樓市情況猶如1997年的翻版,當日同樣出現地皮以高價成交,但地王過後,樓市即遇上金融風暴,其後更出現連續七年的大跌市,加上“逢七股災”的言論,自然更加多人認為,現時的樓市正是1997年上半年的跌市先兆。

  不過筆者認為,現時樓市情況與1997年的市場情況,完全是兩碼子的不同。首先1997年的按揭利率高達8至9釐,甚或是10釐以上,但現時最新的按揭利率只是1.7釐左右(以同業拆息Hibor計算)。此外,1997年雖然表面上是七成按揭,但當其時不少買家負債甚高,平均按揭比率高達八、九成,今時今日在金管局嚴密監控下,一般按揭上限只是六成,豪宅按揭上限更只有五成,現時只有400萬港元以下的自用物業,才可以承造九成按揭。

  現時與97情況不同

  與此同時,從最新統計處公佈2016中期人口統計的數字,按現時家庭住户數目中,在全港約121.7萬擁有自置居所的家庭住户之中,當中占上多達65.7%的家庭已經供滿樓(沒有按揭供款及借貸還款),比起2001年的60.1%及2006年的52.2%大幅上升。從相關數字來看,全港整體業主當中,接近三分之二業主並沒有供樓壓力。換言之,即使按揭利率大幅上升,相關業主也沒有出貨壓力,相信大家還記得於1997年金融風暴過後,業主爭相出貨放售單位。

  總括而言,1997年按揭市場情況,與目前按揭市場的情況截然不同。難怪以市民的供樓負擔比率來計算,昔日的按揭可高達八至九成,但即使最新樓價指數再創新高,最新的供樓負擔仍然維持於四成多的水平,現時樓要重蹈1997年的覆轍,機會相當之微。

  不過,未來市場仍然存在不少變數,包括美國聯儲局最快于月中議息會議中再度加息,加上特首選舉已進入白熱化階段,用家入市仍要量力而為。


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責任編輯: 大公網

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